香港樓盤圖片「一圖多用」亂象為何積重難返，又為何如今終於引發重視

香港地產代理監管局在2024年度合規審查報告中悄然點出一個問題：主要房產平台上，有相當比例的住宅樓盤刊登的照片曾出現在其他盤源中，有時甚至對應的是不同樓盤的完全不同單位。這一做法長期以來被視為無關痛癢的小毛病，如今卻已演變為結構性問題——它誤導買家、扭曲租賃市場，並已被消費者權益倡導人士列為重點關注對象。

時機同樣值得關注。香港2024年住宅成交量跌至約四萬三千宗，創逾二十年新低，市場復甦也僅處於試探階段。許多買家和租客——尤其是2020年後移民潮之後身處英國或加拿大、只能遠程尋房的港人——往往憑藉照片做出財務決策，並默認這些圖片為最新拍攝且對應具體單位。然而，若這些圖片實為2019年竣工的將軍澳某樓盤的宣傳照，卻被套用在深水埗一棟唐樓的盤源上，後果輕則白跑一趟睇樓，重則在簽下租約後才發現實物與廣告圖片相去甚遠。

積弊由來已久

重複使用圖片的習慣，可追溯至智能手機普及初期，大約在2013至2015年間。彼時，各大地產代理行開始通過共享後台內容管理系統統一管理盤源。美聯物業、中原地產等大型連鎖行僱用攝影師為新樓盤的示範單位拍攝照片，這些圖片隨後在內部流通，並最終被附加到任何需要儘快出租或出售的空置單位名下。這一做法從未被明文規定，也從未被明令禁止。

物業平台Squarefoot的運營方PropertyGuru香港分部（辦公室位於德輔道中）於2025年初進行了一次內部審計，發現約18%的在架盤源，與過去12個月內發佈的其他盤源共享至少一張照片。新界盤源的這一比例更高達31%——當地大量舊式村屋常年以同一套籠統的室內照片示人，在代理之間輾轉流傳，猶如一份翻爛了的菜單。

香港地產代理監管局總部位於觀塘，已於2026年3月更新《業務備考第5號》，規定任何盤源所用照片須如實反映所招租或出售的具體單位，且拍攝日期須在刊盤日期的24個月以內。該通告還新增投訴機制，准許準租客直接透過監管局的「我的樓盤」（MyProperty）平台提交投訴。截至6月30日，監管局已就新條款收到214宗投訴——絕對數字雖小，但已約為2023年每月樓盤虛假廣告投訴平均數字的三倍。

買家與租客的應對之道

消費者委員會總部位於北角堡壘大廈，目前正與地產代理監管局就一套擬議中的圖片核實框架展開協調。該框架將要求代理行在上載盤源照片前，須在圖片中嵌入元數據，包括地理位置標籤及拍攝日期。一項涉及六家中型代理行的試點計劃已排期於2026年9月啓動，覆蓋旺角至鑽石山一帶的九龍走廊。

對於正在覓房的人士而言，實用核查清單已有所增加。消費者委員會租務諮詢熱線現時的標準建議是：在睇樓前，要求代理以書面形式確認照片的拍攝日期——該熱線僅在2026年第一季度便接到逾1,100個來電。主動詢問圖片所示是否為所列單位本身，抑或同一發展項目的示範單位，不費分毫，卻越來越能有效規避最常見的落差與失望。

從長遠來看，推動樓盤照片核實的舉措，與香港重塑自身作為透明、專業監管的金融及商業樞紐的整體努力一脈相承——這對香港在與新加坡的競爭中尤為關鍵。新加坡市區重建局早於2022年便已要求代理上載的樓盤照片符合來源可查的標準。地產代理監管局表示，將由今年8月起每季度公佈執法數據，讓公眾更清晰地瞭解合規情況是否切實改善，抑或重複使用圖片的慣例只是悄然轉移至監管機構尚未觸及的平台。