降息預期吸引謹慎買家重返香港樓市

香港住宅物業市場正出現微妙轉變——在經歷數月的停滯之後，部分買家因預期本港基本利率將下調，開始陸續重返示範單位及拍賣場。

據香港金融管理局（金管局）6月發佈的貨幣政策聲明，金管局經濟學家上月已發出信號，指借貸成本最早可於2026年底前有所緩和。根據差餉物業估價署彙編的全港成交數據，香港住宅樓價中位數介乎800萬至1,000萬港元之間，上述預測已開始影響市場參與者的行為。

九龍及新界率先反彈

市場最明顯的回暖出現在九龍的中端走廊地帶。據代理消息人士透露，截至7月8日的兩週內，旺角附近太子道西一帶新落成發展項目的帶看量較前兩週上升18%。升幅集中於定價600萬至800萬港元的兩房單位——這一價格區間在5月份錄得各細分市場中最大跌幅，按月下跌約4%（數據來源：中原地產）。

新界方面，沙田及荃灣一帶的舊式屋苑同樣吸引了首次置業者關注。美聯物業沙田分行一名銷售員表示，6月最後一週，沙田城市花園（逾30年樓齡）的查詢量按周急增約四分之一，惟她拒絕提供具體數字。

山頂及半山的豪宅市場則依然疲軟。據第一太平戴維斯香港最新市場報告，豪宅價格走勢較大眾市場堅挺，第二季度跌幅僅約1%，但富裕買家在動輒投入數千萬港元之前，仍傾向觀望更明確的利率走向，令成交量持續萎縮。

印花税寬減未能引發全面反彈

政府於2月宣佈將外來買家印花税減半，非本地永久居民的税率由30%降至15%，但此舉尚未帶動跨境需求持續回升。入境事務處數據顯示，4月及5月非本地人士共購入142個物業單位，雖然高於去年同期的98個，但仍遠低於2024年樓市調控措施推出前每月約300宗的平均水平。

一名仲量聯行香港市場分析師表示，目前真正推動市場的是金管局的前瞻性指引——由於該分析師未獲授權公開表態，他要求不具名受訪。金管局6月的聲明預計，若美聯儲如期推進減息週期，目前維持在5.75釐的基本利率最快於年底前可能下調至少50個基點。

以一筆700萬港元、還款期30年的按揭貸款計算，利率下調半釐每月可減少還款約1,800港元。代理商表示，這一幅度足以令部分邊緣買家從租樓轉為置業。

展望後市，在金管局正式減息之前，樓市很可能繼續呈現兩速分化格局。新界及九龍中端地帶的成交量或將逐步回升，但豪宅市場及優質地段舊樓的二手市場則仍面臨持續阻力。代理商建議，目前手持預批按揭的買家儘快鎖定現有利率報價——大多數銀行目前仍提供30天利率保證，但一旦金管局宣佈減息，這一窗口期或將隨即關閉。